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中房集团总裁孟晓苏中国房产业亟待八大创新

来源: 2018年09月08日

中房集团总裁孟晓苏:中国房产业亟待八大创新

如何保持房地产业健康、持续、快速的发展,推动经济建设、拉动消费、创造更好的人居环境,是所有房地产业相关人员面临的非常紧迫的问题。本文从房地产发展和创新的角度出发,通过对八个问题的阐述,希望能给予关注这一问题的人士一些启示。

一、把握经济规律,健康发展产业

我认为经济周期理论对房地产业的发展具有很强指导意义,根据经济周期规律,做出合理的规划,对于健康的发展房地产业会有帮助。从世界范围来看,房地产业都存在经济周期,美国房地产一般以18到20年为一个周期,日本和英国的房地产周期在10年左右,香港为7到8年。从销售面积、销售额、投资增长幅度来看,中国房地产业也有明显的周期性特点,从目前获得的统计数据来看,中国的房地产业周期一般包括:一个发展期会有五年的持续增长,一个回落期会有两年低落。从有记载的1984年以来,中国的房地产业已经经历了三个完整的周期,而今年中国的房地产业应当进入第四个周期的发展期。

参照未来的市场发展,我认为推动房地产市场进入发展期的因素有如下一些:第一、现有城市居民对于购房有需求,无论是投资性购买还是居住性购买,需求量都很大;第二、农民进城推动着城市发展,城市发展一方面需要更多的房地产产品,另一方面随着在城市中有了积累,进城务工的农民,也有一部分会有住房需求;三是旧城改造,现存将近150亿平方米的房屋总量需要更新改造,这必然创造一个巨大的房地产供需市场;四,中国人口还在增长,有人说我们中国每年生一个澳大利亚、每年死掉一个保加利亚,新生人口产生新的需求。巨大的需求,是推动房地产市场进入上升期的根本动力。

二、建设低价住房,缓解社会压力

房地产业是社会主义新的发展阶段的重要产业,关于房地产业的争论受到了政府极高的重视,为了稳定房地产市场,缓和社会压力,国务院出台了国六条,九部委随后出台了十五条,地方政府开始小心制订实施细则。我认为这些宏观政策本身有着明确的指导性,国六条是一个理性的调控政策,但所有政策都具有过渡性,需要在和市场的磨合中不断改进。十五条强调的是小户型,老百姓迫切需要的是低价房屋。低价房屋体现了当年余振声同志反复讲的我国在毛泽东时代大量建设的保障性住房的作用,房地产市场化的这些年,似乎忽略了住房的居住保障性,在国外、境外有很多保障性住房,香港有50%的居民住在由政府提供的廉租屋里。由政府补贴的房屋是低价位的,因为政府补贴的资源有限所以是小户型,所以说低价位是因,小户型是果。这样就出现了两个问题:第一个问题,用小户型来代替低价房行吗?社会需要的是低价房,低价房的提供不仅可以满足中低家庭的需要,还能够抑制平均房价的上涨。芜湖推出大量中低价房就使芜湖的房价上涨比较慢而且比较平稳。第二个问题,低价房屋该谁管?政府还是企业?在这两个问题面前,我认为,第一要增加低价房屋供应量,包括经济适用房、廉租屋,第二健全低价房屋的供应体系,要由政府来主导。

这些年我国经济适用房的投资量平均只占了住房总量的5%,今年甚至降到了3.5%,十五条之所以限制小户型,是因为低价房供应不足,小户型并不能和低价房等同起来,我认为我国目前可能存在市场经济下的政府职能缺失,这是宏观调控不太好考虑得的问题。

三、健全租赁制度,培育业主主体

政府一直重视对房地产市场租赁制度的建设,发展租赁市场也被写入了十一五规划。要发展租赁市场,不仅要有租户还要有业主群体,去年以来,我们看到不断有人指责老百姓投资购房,如果没有老百姓投资性购房,购房只是为自己住,那怎么会有业主主体呢?没有业主群体提供可供租赁的房屋,怎么发展租赁市场呢?

另外,光是老百姓千家万户购房当租赁房出租行吗?从供应量上来看,明显不能满足租赁市场的巨大需求。国外是由基金、社会资金来收购这些房屋和出租,由此形成了REITS,什么叫REITS?REITS就是大家集中钱买房,然后出租收租金。美国60年代开始发展REITS,政府对基金免收企业税,防止个人再缴纳所得税组成的重复纳税,政策的鼓励使得REITS在股票市场收益率非常好

中房集团总裁孟晓苏中国房产业亟待八大创新

,这种投资本身的风险度也是最低的。由此,REITS成了美国房地产直接投资的重要手段,占到了15%。REITS进入中国在股市上已经有了不错的表现,在中国发行REITS推进房地产租赁市场的健全也必然会有不错的预期。

通过引入REITS,还可以用基金收购工业厂房,然后由原有的使用者每年给一定的租金:资产支持收益凭证。这种方案已经得到了全国金融改革实验区的领导人戴相龙的支持,方案列入了滨海新区金融试点示范区的报告。如果这一方案得到实施的话,就可以把重资产变为轻资产,降低企业金融资本,使企业有了新的融资渠道。发行REITS会使大量资金涌进资本市场,还可以帮助解决我国资本市场大股东侵犯投资者利益的问题。

四、房价稳中有升,购房居民受益

现在有很多城市居民都有了自己的房产,根据国家统计局的统计,房产已经占了家庭财产48%。过去,中国的城市老百姓普遍没有房子的时候盼望房价降下来是合理的,现在很多老百姓有了房子了,还盼望房价降下来实际上就是盼望老百姓的资产贬值就不太容易让人接受。我认为权为民所用,情为民所系,利为民所谋,就不应该试图动用法律、行政、舆论手段造成房屋的缩水和贬值。

从房地产行业的统计数据来看,如果把中国的房价增长幅度拉出一条线,可以看出从80年代到90年代增幅都是二位数。这些年,由于各方面的努力,房价增幅实际上是在下降,而今年全国主要城市平均房价增幅都不高,芜湖的平均房价水平更是在一个低位升幅,是非常健康的。国家对于房地产市场的要求是:总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定。国务院的角度是降升幅,而不是降房价。

这些年有不少预测认为房价会跌,从目前来看,这种预测没有经受住市场检验。未来房价会不会跌?从全国的房价走势和规律来看,我认为房价会升。为什么房价会上升呢?当一个国家经济增长快、通货膨胀和低利息率同时存在或者存在两个的时候房价上涨就是必然的,而我国经济持续向好而且低利息率。像日本、欧洲、美国房价都持续上涨,包括房地产业已经发展三百多年的英国最近房价涨的不得了。即便是在房价有涨有跌的城市和地区,跌下来的房价也不过是多少年前的高位,经济一旦好转房价又将进入新一轮地上涨。

去年媒体发了这么一篇文章叫谁动了我们的存款,说1984年把一万块钱存到银行,到了2004年他仅相当于2100元。80年代初期,北京某著名作家意外地拿到了一笔稿费六千元,就在北京买了一个四合院,现在六千元能在北京买一平米房子吗?钱越存越不值钱是一个世界性的现象,但是土地不但不折旧反而升值。加强对土地资源的保护是一个国策,这从主客观两个方面推升着城市土地的持续增值。

五、反向抵押贷款,实现以房养老

我在03年向总理提出了引进反向抵押贷款的建议,引起总理高度重视,当天就给了批示。什么是反向抵押贷款?现在由于房改、商品房的大量拥有,使得很多人特别是退休老人有了大笔的固定资产,出现了很多没有现金的百万富翁,尽管有大量资产,但他们不认为他们是百万富翁,相反他们的生活非常拮据,所谓的反向抵押贷款是在老人达到一定的年龄后可以把房屋抵押给人寿保险公司,然后计算上房屋可能的增值、去掉房屋每月要支付的利息等给老人支付利息。一旦产品清算出来以后,不论老人活多长,都可以领钱,老人一旦去世,即使是签一年以后,银行也可以收回到任的房子,这是老人把身后的房子拿过来用。

在大陆这种做法叫反向抵押贷款,香港叫反按揭。中国的老人是弱势群体,多年没有储蓄,过去没有保险,除了从单位领点养老费,老人没有别的钱可领。在目前这种状况下,我认为反向抵押贷款形式有如下好处:第一、启动房产金库,补偿老年生活;第二、解除经济顾虑,愉快延长生命;三、增强生活自信,保持社会尊重;四、保护弱势群体,有利社会稳定;五、实行遗产税后,可以依法避税。

这种模式扩大消费有利于经济发展,对于防止59岁现象防腐败也能起到一定作用。反向抵押贷款对保险公司也是很有好处的,当然保险公司可以选择作为反向抵押贷款的物业。如果能够推进这种以房养老的方式,我认为对于建设社会主义和谐社会会非常有利。

六、改革土地制度,缩小城乡差距

目前的土地供应机制存在两个突出问题,一方面是城里土地拍卖的高地价,另一方面是农村大量的失地农民。在政府垄断土地征用和出让的制度下,城市土地的购买方虽然是多元的,但是出售方只有一家,单一的供应垄断着土地供应市场,必然造成土地拍卖高地价。农民拥有可以转让使用权的土地,但是转让使用权的所得却因为没有土地经营权最终绝大多数为地方政府所得,这就导致了大量失地农民的问题。

失地农民的问题引发了农村的矛盾,引起了中央政府的忧虑。温家宝总理在今年年初面对着各国说出了毛泽东主席当年一句话:中国农民的核心问题是土地问题。当年毛泽东同志正是看准了这个问题,推翻了国民党反动派的统治。现在共产党执政50多年了,又面临了土地问题。目前有关土地改革的建议已向中央提出,这些建议在社会上也已经被慢慢认识:建设用地的公用性和经营性是不一样的。六中全会已经提出了要扩大政府土地出让金用于农村的比重,温总理说主要要给农民,还要怎么办?要探索确保农民现实利益和长期稳定收益的有效办法。

我们面临的另外一个问题,在目前的土地制度下,城里人不能到农村居住。一方面城市建设缺地,另一方面农村存在大量无效建设用地,农村75%以上的建设用地是宅基地,有1.9亿亩,部分农民进城,住宅被闲置起来。如果能够有效利用农村土地资源特别是建设用地,很多方面都会从中受益:第一,农民通过土地使用权转让,就有了建设社会主义新农村的建设资金;第二,可以从根本上解决失地农民问题;第三个还可以控制土地成本,控制片面地拍卖的高低价,可以采取租赁、可以采取出资入股、可以通过转让土地股权的方式,把股权转让给城里人的方式使城里人成为土地的股东,开发企业可购买农民股权,购买者拥有土地永久产权,同国际上的土地制度接轨。在这种情况下政府的财政收入也有保证,我们知道国外、境外都不是通过土地差价,而都是通过征收地税和物业税获得源源不断的财政收入。

七、发展分时度假,造福香港内地

目前的分时度假概念是指业主购买了房屋的使用权以后每年都有7天可以到房屋居住。但是现在中国能达到这种要求的城市太少,几乎没有那个城市可以让一个家庭在这里住7天不烦而且还可以明年再来。但是中国实现分时度假还是找到了一个切入点香港。我去香港谈收购业务的时候香港房地产业正处在低谷,香港房价持续下跌了6年,房地产缩水70%,能不能够在这里买点香港房同时减轻点压力?能不能把空置楼运走呢?我想到了分时度假,在香港购买了一批房屋,我的购房行为,在短短的一个月之内被香港的媒体报了100多篇,而且越报篇幅越大,到了年底报了300多篇。这种购房行为害造成了巨大的心理效应,三天以后香港的楼市购买力就开始上升。去年的时候上涨了56%。

棘手的问题被轻易地解决了,我受到中央政府、香港政府的一只赞扬。我后来买了四星级的饭店,公寓型的,刚刚竣工,内部装饰、外部环境都非常好,13万一套,卖1个礼拜30年,还可以帮忙办手续,这一项目已经签了收购协议,只要拿到大陆来卖三分之一就够了,我希望,在构建香港内地的和谐社会方面,能够尽自己的努力做出多一些的贡献。

八、率先投资台湾,推进祖国统一

中国经济发展需要良好的外部环境,国内和谐、国际和平、两岸和解才能实现中国的和平崛起。而在推进两岸三通房地产业很可能发挥重要作用。

台湾当局一向禁止各种大陆投资进入海岛的,他们怕大陆的企业资金控制台湾经济。但是03年却在各方面压力之下通过了一项法律,允许大陆资金进入台湾投资房地产,这个立法通过以后,中央台办的主任找到我,让去台湾看看,在台办的帮助支持下我带队访问了台湾,最后在台湾受到了比香港还热烈的欢迎,不光是业界和是媒体,连台湾的政界人物都纷纷出来欢迎。为什么这些人士都这么盼望我们去台湾投资呢?因为台湾的房地产持续走低。台湾采取封闭政策,使得台湾的投资持续走低,台湾方面盼望房价上扬。

对台湾房地产市场投资,存在强烈的实际诉求,通过对台投资,加强海峡两岸的交流与合作,有利于推进祖国实现统一大业的实现,希望能得到更多人的认同与支持。

最后,衷心的祝愿中国的房地产也能在大家的共同努力下健康发展,社会在和谐中不断进步。

(毛文月)

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