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土地增值税推动地产业洗牌

来源: 2018年08月04日

土地增值税推动地产业洗牌?

土地增值税办法一出,20多只地产股跌停。

专家担心房地产商将税收成本转嫁给购房者。

1月16日,国税总局站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。

17日,受此突发政策信息的影响,包括万科、金地和招商地产等多家地产龙头在内的20多只地产股跌停。一时间,土地增值税的开征对地产企业以及地产股走势的影响倍受关注。

总体来看,土地增值税的征收对利润率较高的项目

土地增值税推动地产业洗牌

,如别墅、公寓等高档房的影响比较大。北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅接受中国经济时报采访时表示,征收土地增值税对低价拿地的房企影响较大。通过招拍挂拿地的企业由于拿地价格较高,比通过协议拿地的企业受到的影响相对要小。此外,土地储备量大的企业利润受损较大。

土地增值税改为阶段性清算,要求企业每季度缴税,对企业的现金流影响较大,将推动房地产企业由目前的粗放经营向精细化经营转型。张寅认为,以往房地产企业都不讲求经营管理,但此次征税将迫使企业注重财务安排以及开发节奏、开发规模、现金流等方面的控制,加强企业制度上的改革。企业之间的竞争将开始转向内部管理的竞争。

征税给房企增加了不少开发成本,对其利润影响较大。北京中煜华税务师事务所主任税务师黄远接受本报采访时表示,尽管如此,其将对房价产生何种影响目前尚不能盖棺定论。他认为,如果房地产行业集中到一定程度,可能导致大的房地产商联盟将此税收成本转嫁给购房者,从而导致房价上涨。不过,从目前看来,尽管房地产市场正在加速洗牌,集中度也在进一步加强,但这种集中度是否得以让开发商具备转嫁成本的强势尚不得而知,还要看政府和企业双方如何博弈。

张寅则认为,征收土地增值税对房价涨跌没有什么立竿见影的影响。如果在市场非常强劲的情况下,可能会产生加价。但是,并没有必然的助长作用,甚至还有可能拉低房价。

他指出,征税对开发商的现金流要求提高,很有可能促使企业为了加快资金周转而不再捂盘惜售,为了加快销售变现而降价。如果严格征收土地增值税,对高档住宅价格往下牵引的概率较高,而中低档住房因为其本身销售就比较快速,价格不会受到影响。

地产股则会因土地增值税的征收而进一步分化。张寅表示,事实上,目前地产股的涨幅已经很高,已经开始在分化。此次征税是对上市企业在开发品种、土地储备、财务健康等多方面素质的一次考验,地产股将因此而继续分化。

在宏观经济向好、人民币升值、供求关系等利好因素的支撑下,能够经受住考验的优质股如万科,由于其市场占有率的不断提高以及稳健的财务等,在经历此次下跌后将会回升,并有良好的后市发展。而像一些以开发高档项目为主的地产股,则不容乐观。此外,一些借壳上市的股票,由于受征税影响,企业的业绩将难以支撑,泡沫将显现,后市不被看好。

此外,张寅还提醒投资者,下一步内外资企业所得税将实施合并。合并后,有些企业所缴纳的所得税可能从33%降到25%,而有些企业(开发区企业)的所得税则从15%提升到25%。投资者在选择地产股的时候要关注其变化。

此次征税也将推动整个房地产行业加速分化。黄远告诉,事实上,在此次征税公布之前,经过近两年的宏观调控,由于受资金链的影响,房地产业的分化已经十分明显。他接触的不少小开发企业在此次征税通知发布之前,就因为资金短缺的问题而选择退出房地产行业。

而此次征税无疑进一步加大了对开发商的资金要求,加快了房地产业的洗牌进程。

但张寅也向表示他的担忧:土地增值税是地方税种,成本由当地税务局核定,容易受地方政府的干涉。如果地方政府不能一碗水端平,对某些企业进行特殊保护,导致征税的松紧不一,容易造成房地产企业竞争出现新的不公平。

此外,地方政府在土地拍卖时获利,然后在企业高价拿地进行开发、实现增值后,又拿走一部分利润,这些资金流向何处?在地方改革不完善的情况下,关于这些税收的使用,值得关注地方政府是否将用它来支持像经济适用房等中低档住房的建设?

对此,黄远也表示,是否做到严格征税、公平征税,对于此次开征土地增值税能否达到其初衷,十分关键。

(:毛文月)

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