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楼市进入政策调整期去库存与差别化调控并重

来源: 2018年08月04日

楼市进入政策调整期 去库存与差别化调控并重

近期召开的中央政治局会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。这一政策与2015年底中央经济工作会议强调多措并举去库存有很大不同,意味着在一季度经济开门红以后,楼市政策从托底经济开始转向调整期。

从2015年的去库存,转向去库存与差别化调控并重。即便在去库存上,有序也代替了多措并举,这表明仅仅靠货币和结构政策刺激,难以去化库存。今年一季度,尽管全国商品房成交面积大涨33.1%,CREIS监测的36个重点城市更是大涨48.3%,但截至3月底的商品房待售面积同比增长 13%,广义住宅库存超过60亿平米,去化周期5年左右,商业库存要20年才能消化。

2015年以来,出于托底经济、稳定资产价格、控制系统性风险预期的考虑,货币政策、国家及地方结构性政策利好不断,楼市对投资稳定和经济企稳的效果显著。但是,由于实体有效资产形成不足,民间投资增速与社会投资增速剪刀差扩至历史峰值,多方政策利好叠加,特别是信贷宽松启动的杠杆+楼市金融加速器效应下,楼市金融属性凸显、投机炒作泛滥。

5月1日发布的百城房价数据显示,京沪深楼市房价在创新高后,涨幅开始趋缓,4月房价环比分别上涨2.03%、0.92%、2.84%。同时,受房价高处不胜寒和3月收紧限购、限贷的影响,需求开始向一线城市周边转移。

类似于2013年以来资金从影子银行到股市、债市、一线楼市、大宗商品现货和期货、无形资产的快速轮动,资金从一线城市楼市到周边楼市的转移,也多为投机炒作的游资所为。根据笔者调研,1月份深圳楼市投资客(买房非自住)占比达到40%的新高

楼市进入政策调整期去库存与差别化调控并重

,而受需求溢出的东莞、惠州,2015年80%的房子被深圳投资客买走;北京周边的北三县,房价之所以一年内翻番,投资客推动是主因;沪浙苏投资客已经从苏州、杭州、南京等高房价区域杀到了价格洼地 的无锡、南通,今年以来,苏州和无锡投资客占比分别达到40%和47%。

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