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中小房企融资探路

来源: 2018年07月27日

中小房企融资探路

中国数万家房地产企业中,论规模和实力,绝大部分仍然是中小企业,这是一个不争的事实

中小房企融资探路

近年来接二连三的调控政策,以及强者愈强,弱者愈弱的行业普遍发展规律,使国内众多中小房企面临的生存环境越来越严峻。在这样的背景下,如何尽快打通融资通道,突破对房地产开发来说至关重要的资金瓶颈,成了关乎中小房企生死存亡的重大命题。

近日,三位房地产业内的资深人士,分别就此发表了看法和体会,以下为各方精彩观点摘要:

任志强北京华远集团董事长

到目前为止,国内企业真正的融资渠道只有两条:一是股权,一是债权。但对中小房企而言,股权融资是走不通的,因为企业太小,股权不值钱,而且在很多中小房企老板或负责人的潜意识里,即便有投资方愿意收购企业的股权,他们还是对别人当大股东而自己仅仅是操盘手的局面不能接受。这样一来,中小房企走股权融资这条路基本上没什么指望。而债权融资的方式,除了银行贷款,就只剩下地下钱庄了,风险也不小。至于产业投资基金,短时期更指望不上。

不过,今后外资银行可能是中小企业解决融资难题的一个有利途径。因为它们通常不太在意你是什么规模的开发商,更主要的看考察企业的财务制度、治理结构以及管理团队的能力。如果这些条件都符合外资银行的要求,它们放款的时候也不受银监会现有的四证齐全、封顶按揭等一系列苛刻限制,因为它们为了争取市场份额,就算要求有抵押、担保等,条件一般也比国内银行宽松。

我们公司最早跟一家外资银行进行融资合作时,它们提供的贷款额度不仅投放在北京市场,也可以投放到二三线城市去,只要合同中约定就行,贷款利率还低于内资银行。但你做第一笔贷款的时候,一定要提供优质的财务报告,让它们对你的企业充分信任,这一点在中小房企向外资银行融资时极其重要。

今年12月11日,中国将根据加入WTO时的承诺,取消对外资银行的准入限制。外资银行可以在中国境内开展人民币业务,你以美元借款,用人民币还款,他们也是乐意的,因为人民币升值前景非常明朗。所以中小房企现在应该好好关注和利用外资银行这条融资渠道。

蔡健伟 新世界(北京)项目管理中心业务发展总监

我认为贷转股是另外一种做法。房企在暂时不具备上市条件的情况下,发行企业债券,由基金机构认购,然后承诺上市以后给基金一定的股份,或者直接折合为股票。这样一旦房企成功上市,基金机构手里的股票可以流通,也可以持有,退出机制很灵活。据我了解,很多规模不是很大的房地产公司,基本上都采取这样的模式进行融资。

以新世界发展的经验来说,到目前为止母公司以及旗下分立出来的五家上市公司,即新世界中国地产、新世界创建、新世界基建、新世界电讯和新世界公路等等,当初都是采用此种方式募集资金得以成立的。

但我们应该意识到,目前国内的资本市场,在为小企业做大方面,并没有留出太大的空间。所以国内很多中小房企需要获得资金进行扩张时,不少都采用买壳的方式。借壳上市不违规,但是成本很高,因为壳不是白借的,要付出相应代价。

这里面最关键的问题是,你所购买的壳本身在资本市场上到底能募集多少资金。因为国内对上市公司增资扩股是有条件限制的,好公司的壳没有人会卖给你,能卖给你的壳大多数业绩都很差,到手之后还要养好几年,才有机会增资扩股,而实际上中小企业大多数等不了这么长时间。

穆浩 嘉伟捷胜投资咨询公司总裁

中小房企融资主要是为了支付地价,但这里有一个最关键的问题,或者说是一个悖论:需要融资的时候,你手里有没有地?有地的话,即便是中小房企,融资也并非太难的事。

只要有土地,就可以做股权信托。例如某家知名房企在广东的一个项目,前一两年从德意志银行获得了融资,就是走的这条路。它们先拿出70%左右的股权给外方,然后每年进行一定比例的股权回购,用该部分股权相应的开发收益,作为融资的溢价支付给外方。这样项目开发的资金有了,最终还保住了项目的股权。当然这家企业不是中小房企,但这种融资模式,值得手中有地的中小房企借鉴。

在今年早些时候出台的限制外资投资国内房地产市场的171号文件中,国家外汇管理局对类似的操作手法进行了限制。但股权溢价融资的方式,从技术上说是无法真正限制的,因为外方获取的只是资本利润,而不参与项目管理和操作,这样就避开了171号文件中的相关限制。

(:毛文月)

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